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Le 26 Décembre 2016

Libre parole d'Olivier Rozenfeld n° 14 : Si les textes de loi doivent être plus clairs, les tribunaux aussi !

Quels sont les biens immobiliers d’une entreprise qui peuvent bénéficier d’un traitement de faveur au moment de leur vente ? La location en meublé en est-elle bénéficiaire ?

 

Il existe un abattement pour durée de détention sur les Plus-Values Immobilières Professionnelles à long terme, c’est l’art 151 septies B du CGI.

Il a été institué afin de favoriser les transmissions d'entreprises.

Il n’est applicable qu’aux plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers que l'entreprise cédante affectait à sa propre exploitation. Pour déterminer si la société cédante peut bénéficier d'un tel abattement, il convient d'apprécier si, à la date de la cession des biens, ceux-ci étaient affectés à l'exploitation de l'entreprise. 

 

C’est dans cet esprit que le Conseil d'État a rendu un arrêt le 4 mai 2016 (CONSEIL D'ÉTAT, 10ÈME - 9ÈME CHAMBRES RÉUNIES, 04/05/2016, 386773).

 

En l'espèce, une SARL qui avait pour activité la location en meublé a opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes. L'administration fiscale a remis en cause l'exonération de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession d'un ensemble immobilier au motif que l'acte de vente comportait la mention que les immeubles étaient destinés à être démolis et que la SARL ne pouvait, par conséquent, pas bénéficier de l'exonération sur la plus-value prévue par l'article 151 septies B du CGI. Cette remise en cause a alors entraîné un rehaussement du BIC réalisé par les associés, notamment la requérante. 

La Haute juridiction a, par la suite, donné raison à l'Administration. En effet, au cas présent, l'acte de vente par lequel la SARL a cédé ses biens immobiliers indiquait expressément que ceux-ci étaient destinés à être démolis par l'acquéreur. Ainsi, à la date de la cession, ces bâtiments ne pouvaient être regardés comme affectés à l'exploitation de l'entreprise requérante et donc la plus-value dégagée ne pouvait être éligible à l'abattement.

 

Mais alors une question se pose : qu’adviendrait-il si les biens n’avaient pas été destinés à la démolition ? Une analyse à contrario (discutable en soi) pourrait nous conduire à considérer que la LMP peut bénéficier de l’art 151 septies B.

Une CAA de Nancy du 26/03/2015 a déjà, contre toute attente au regard de la doctrine administrative (BOFIP) qui l’exclut expressément, admis l’application de l’art 151 septies B à un immeuble loué à un tiers

Monsieur le législateur, messieurs les juges : donnez-nous les clés de lecture au fond pour agir dans la sérénité mais aussi pour faciliter les choix de contribuables qui souhaitent tout simplement respecter la loi !

 

Rédigé le 23/05/2016

 

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