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Le 27 Mars 2017

Libre parole d'Olivier Rozenfeld n° 43 : Nous vous avions prévenu​s​ !

Il est des sujets comme cela où, malgré des avertissements, des formations, des articles, les praticiens s’aventurent dans des stratégies dont le traitement fiscal n’est pas celui escompté.

Ce n’est pas faute de l’avoir, en de multiples occasions, avec d’autres, rappelé : les intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire de parts sociales ne sont pas déductibles. 

L’acquisition d’un immeuble en démembrement de propriété est devenue depuis quelques années un grand classique en matière de gestion de patrimoine.

Dans ce cadre, les éventuels intérêts du nu-propriétaire ne sont déductibles de ses autres revenus fonciers que dans la seule hypothèse où le bien est loué par l’usufruitier (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170). En l’absence de revenus fonciers chez le nu-propriétaire, il pourra conserver en stock ses déficits fonciers pendant 10 ans.

Malheureusement, la pratique amène certains à transposer des règles qui sont pourtant d’application stricte. Ce que confirme le principe de l’article L 80-A du Livre des Procédures Fiscales.

C’est ici le cas lorsque le démembrement ne procède pas d’immeubles mais de parts sociales représentatives d’immeubles comme les SCPI par exemple.

Alors que l’Administration avait en son temps précisé quelle était sa doctrine avec différentes instructions fiscales (5 D-2227, 5 D 2-07), base confirmée depuis par le BOFIP (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160), certains ont bravé ces règles en cherchant à obtenir la déduction de leurs intérêts d’emprunt en qualité de nu-propriétaire de parts sociales.

C’est donc par un arrêt du Conseil d’Etat du 24/02/2017 (n°395983) que la fin de la «récré» vient d’être sifflée.

Le démembrement n’en est pas à sa « première »… La « correctionnelle » n’était pas passée loin avec le démembrement d’immeuble dans le cas de bailleurs sociaux (qui ne relèvent pas des revenus fonciers) pour lesquels la règle s’est assouplie favorablement pour les nu-propriétaires alors que de multiples opérations étaient déjà en cours… !

Restons vigilants pour assurer la bonne fin de nos préconisations.

 

Rédigé le 21/03/2017

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