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Le 12 Avril 2017

Libre parole d'Olivier Rozenfeld n° 45 : Bonheurs et malheurs de la Location Meublée

La location en meublé fait l’objet ces derniers temps de nombreuses mutations : changement de codification et inscription parmi les activités commerciales, règles modifiées pour les locations saisonnières, nouvel assujettissement et plus précisément élargissement de la « population cotisable », influences des plateformes type air BNB, etc.
 
De nouveaux changements sont en cours qui viennent perturber favorablement ou pas ce régime plébiscité par les investisseurs immobiliers. La valeur du terrain, le RSI, le régime des plus-values immobilières professionnelles sont notamment au menu.
 
Attention à la Valeur donnée du terrain 
 
En application de l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI, les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, tels les terrains, ne donnent pas lieu à un amortissement (BOI-BIC-AMT-10-10 au III § 180 et suivants). Il appartient donc au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler à l'actif de son bilan la valeur de l'immeuble amortissable de celle du terrain d'assiette. 
Le Conseil d’État a précisé les méthodes que l'administration pouvait retenir afin de déterminer la valeur du terrain de celle des constructions qui y sont édifiées. De la méthode des comparaisons jusqu’aux données comptables d’autres contribuables  (CE, arrêt du 15 février 2016, n° 367467), ... Plusieurs voies sont possibles.
 
La pratique montre que sa valeur est souvent sous-estimée par les contribuables pour accroître la base amortissable représentée par les constructions. C’est ce que le CE vient de rappeler, confirmant la position de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes.
 
Optimisation du RSI
 
Nombreux sont les non résidents qui investissent en France et procèdent à de la location en meublé. Ils s’interrogent légitimement sur le traitement social qui leur sera appliqué.
Les règles voudraient que la personne qui exerce une activité non salariée (dont location meublée éligible) dans deux ou plusieurs Etats de l’EEE soit soumise à la législation de son pays de résidence, si elle exerce une partie substantielle (+ de 25 %) de son activité dans cet Etat.
 
A l’inverse, la personne qui exerce une activité salariée et une activité non salariée dans différents Etats est soumise à la législation de l’Etat  dans lequel elle exerce une activité salariée (les activités marginales moins de 5% ne sont pas prises en compte).
 
Certains commencent alors à étudier des stratégies d’optimisation pour cotiser dans le pays le mieux disant ! Attention aux situations fictives… ! Elles se développent aussi avec des français qui se découvrent des activités à l’étranger pour cotiser ailleurs et surtout cotiser moins…
 
Une fiscalité plus favorable lors de la vente
 
Lorsque l'activité de location en meublé est exercée à titre professionnel au sens du IVe de l'article 155 du CGI, les locaux d'habitation meublés mis en location sont réputés affectés à l'exploitation. Ce qui vient contredire la doctrine antérieure pour le plus grand plaisir des contribuables.
 
L'abattement sur les plus-values à long terme (dite plus-value immobilière professionnelle), institué par l'article 151 septies B du CGI devient applicable aux plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers que l'entreprise cédante affectait à sa propre exploitation. Ce régime permet d’appliquer un abattement pour durée de détention de 10% à partir de la 5ème année.
 
Pour déterminer si la société cédante peut bénéficier d'un tel abattement, il convient d'apprécier si, à la date de cession des biens, ceux-ci étaient affectés à l'exploitation de l'entreprise (CE, arrêt du 4 mai 2016, n° 386773). 
 
Attention, au contraire à l’art. L 131-6 du CSS qui continue de sévir et prévoit des cotisations sur les plus-values de court terme. 
 
Rédigé le 10 avril 2017
 

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