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Le 30 Janvier 2017

Libre parole d'Olivier Rozenfeld n°35 : Bonne nouvelle en matière de plus-value immobilière

plus-value immobilière

Chacun d’entre nous le sait la fiscalité française est complexe.

 

Elle respecte cependant quelques principes fondamentaux qui lui donnent une logique apparente. Je pense aux règles voulant qu’on ne puisse pas (par exemple) déduire deux fois la même chose de ses revenus imposables, de la même façon qu’on ne puisse être imposé deux fois sur le même revenu.

 

Ces règles sont appliquées scrupuleusement au cas de l’immobilier qui connait des modes de fonctionnement attestant là aussi d’une certaine logique. Par exemple, la possibilité donnée un contribuable de déduire des charges uniquement si le bien qu’il détient lui procure des revenus. C’est le fameux principe « revenus imposables/charges déductibles » bien connu des professionnels du patrimoine.

 

Sauf que…eh oui en matière fiscale il ne faut jamais oublier le « sauf que… », au risque de commettre des erreurs préjudiciables.

 

Ainsi, la réalisation de travaux attachés à un immeuble, si elle permet d’en obtenir un avantage fiscal sous la forme d’une déduction de ses revenus, ne permet plus fort logiquement de prendre en compte leur montant pour majorer le prix d’acquisition au moment du calcul d’une plus-value si le bien devait être revendu. Sinon, cela reviendrait à déduire deux fois la même chose. Ce qui est en toute logique proscrit.

 

Sauf que…

 

Sauf que une Réponse Ministérielle, celle du 12/01/2017 dit réponse « Elbé » va générer un double avantage fiscal aux contribuables.

 

Le sénateur Vincent Eblé a attiré l’attention du ministre des finances et des comptes publics sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente des actifs détenus dans le cadre d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficiant du dispositif dit « Malraux ».

 

Une réduction d'impôt sur le revenu, dite « Malraux », est accordée au titre des dépenses supportées par les contribuables en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans un secteur sauvegardé ou assimilé. Par ailleurs, les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles ou de droits relatifs à un immeuble relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers.

 

À ce titre, l'article 150 V du CGI prévoit que la plus-value brute réalisée lors de la cession de biens immobiliers est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien cédé. Ce dernier s'entend, conformément aux dispositions du 1er alinéa du I de l'article 150 VB du CGI, du prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, qui comprend à la fois le prix de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover (VIR).

 

Hors le cadre juridique spécifique de la VIR, les dépenses de travaux de restauration ayant ouvert droit à la réduction d'impôt « Malraux » réalisés depuis l'acquisition de l'immeuble, ne peuvent venir en majoration du prix d'acquisition pour la détermination de la plus-value imposable en cas de cession ultérieure du bien, dès lors qu'elles ont été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu, conformément au principe énoncé au 4° du II de l'article 150 VB du CGI. On retrouve ici les règles générales…

 

A noter que ce phénomène favorable pourrait s’appliquer à l’identique pour du Pinel réhabilité en VIR !

 

Rédigé le 27/01/2017

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